当事人信息
上诉人（原审原告）：田某，男，1981年11月20日生，汉族，住潍坊高新区。
委托诉讼代理人：徐瑞艳，山东长远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潍坊某某置业有限公司，住所地：潍坊市坊子区XXXX。
法定代表人：袁某，总经理。
委托诉讼代理人：曹延利，山东元科律师事务所律师。
审理经过
上诉人田某因与被上诉人潍坊某某置业有限公司（以下简称某某置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2018）鲁0704民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
田某上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、上诉人的诉讼请求是判令被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同，即刻交付房屋，并于2019年2月16日前给上诉人办理房产证。一审判决在驳回上诉人即刻交付房屋这一诉讼请求的同时，未对上诉人关于继续履行双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求作出处理，属于漏判。即使被上诉人开发的商品房未达到交付条件，也不妨碍其继续履行合同，交付符合合同约定的房屋。2、上诉人已经履行了交付房款的义务，被上诉人开发的商品房至今未达到交付条件，一审判决驳回上诉人要求被上诉人于2019年2月16日前给上诉人办理房产证的诉讼请求，有悖法律规定，也支持了被上诉人严重失信违约、违法行为，有失公平。
被上诉人辩称
某某置业公司未提交书面答辩意见。
田某向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令某某置业公司继续履行双方签订的商品房买卖合同，即刻交付房屋,并于2019年2月16日前给田某办理房产证；2.某某置业公司按合同约定支付逾期交房违约金并赔偿损失22000元；3.诉讼费由某某置业公司承担。
一审法院认定事实：2017年5月27日，某某置业公司（××）与田某（××）签订《商品房买卖合同》，约定田某购买某某置业公司开发的位于崇文街以南、白沙河以东222号柏悦澜庭1号楼1单元1401室商品房一套，建筑面积130.42平方米，总房款为525332元。《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定：买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当于2017年5月27日前支付该商品房全部价款。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经验收合格；4.买受人付清全部房款及相关费用。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：（一）基础设施设备：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）按合同第十二条处理……。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2017年10月01日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在120日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过120日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金……。
另查明（一），田某提交了2017年5月31日出具的盖有“某某置业公司财务专用章”的收款收据三份，分别为缴纳购房款525332元、缴纳储藏室款23448元、代收手续费240元，另外田某还提交代收维修基金收据，金额为11738元。田某主张因某某置业公司欠坊子区永鸿机械工程处工程款548780元，某某置业公司将涉案房屋抵顶给坊子区永鸿机械工程处，坊子区永鸿机械工程处又将涉案房屋抵顶给了田某，其他费用为现金交付。为证明自己的主张，田某提供了《项目工程款支付申请》及工程款收款收据存根联。某某置业公司主张该收款收据的真实性不能认定。对《项目工程款支付申请》及工程款收款收据存根联均不予认可，主张至今未收到过田某交付的房款。
另查明（二），法院依职权调取了涉案房屋的期房网上签约情况，潍坊市不动产登记中心出具的材料显示：涉案房屋于2017年5月27日进行期房网上签约，登记的出卖人为某某置业公司，买受人为田某。2017年9月5日，涉案房屋期房网上签约注销。同日进行期房网上签约，登记的出卖人为某某置业公司，买受人为案外人胡淼。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，田某提供了与某某置业公司签订的商品房买卖合同、加盖有某某置业公司财务专用章收取购房款的收款收据，结合法院调取的涉案房屋的网签记录，足以证明田某与某某置业公司之间签订商品房买卖合同，田某已履行付款义务的事实。某某置业公司未对田某持有的加盖有某某置业公司财务专用章收取购房款的收款收据作出合理解释，仅主张未收到田某交付的购房款，并未提供反证证明自己的主张。反观田某对自己支付购房款系通过抵账的方式作出合理的解释并提供了相应的证据，某某置业公司对田某提供的证据不予认可并未提供相应的证据予以证明，因此对某某置业公司的主张不予采信。田某与某某置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定继续履行各自的义务。
关于田某要求某某置业公司即刻交付房屋的诉讼请求。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因某某置业公司明确表示商品房至今未达到交付条件，而田某也并未举证证明涉案商品房所在工程项目已达到《商品房买卖合同》第九条、第十条约定的已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、经验收合格等交付条件。因此涉案房产尚不具备法律、行政法规规定的房产交付使用的条件。对田某要求某某置业公司即刻交付房屋的诉讼请求，依法不予支持。田某可待涉案房屋符合法定和约定的交付使用条件时，另行主张交付。
当事人签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应于2017年10月1日前向买受人交付商品房，但出卖人某某置业公司至今未向买受人田某交付，应当承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第十二条约定了逾期交付的违约责任，即以合同中约定的房屋总价款525332元为基数，按照日万分之一计算，自2017年10月1日至起诉之日（2018年1月9日），某某置业有限已逾期100天，应支付田某违约金5253.32元（525332元×1?×100天）。自2018年1月10日起，某某置业公司仍应按照合同约定向田某支付违约金，直至其向田某交付符合合同约定的房屋之日止。田某仅依据委托代理合同要求潍坊某某置业公司赔偿律师费22000元，其证据不充分，依法不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》尚在继续履行中，田某要求某某置业公司在2019年2月16日前为其办理房产证的主张，因其主张的履行期限尚未届满，田某可待期限届满时再行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下:一、潍坊某某置业有限公司支付田某2017年10月1日至2018年1月9日的逾期交房违约金5253.32元，于判决生效后十日内付清；二、潍坊某某置业有限公司支付田某自2018年1月10日之后的逾期交房违约金（以房款525332元为基数，按照每日万分之一计算，自2018年1月10日起计算至潍坊某某置业有限公司向田某交付符合合同约定的房屋之日止）；三、驳回田某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9053元，减半收取4527元，财产保全费3270元，共计7797元，由田某负担4442元，潍坊某某置业有限公司负担3355元。
本院查明
二审双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。
本院认为
本院认为，双方当事人基于真实意思表示，就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合同合法有效。合同成立后，双方均应依约履行。上诉人主张房款系通过抵账方式支付并提交了相应证据，被上诉人虽对上诉人关于已支付房款的主张不予认可，但并未提交证据予以推翻，且被上诉人向上诉人出具了收取购房款的收据，一审判决确认上诉人已履行支付房款的义务有事实依据，本院予以确认。上诉人已实际支付房款，被上诉人应当依约向上诉人交付房屋并协助上诉人办理产权证书。从查明的事实看，所涉房屋至今仍未达到交付使用的条件，故上诉人要求被上诉人交付房屋、办理产权证书，条件尚未成就，一审判决未予支持并无不当。依法成立的合同在未解除的情况下，双方均应依约履行，上诉人关于交付房屋、办理产权证书的诉讼请求未获支持，系因条件尚未成就，一审判决亦予以明确，待条件成就后交付、办证，故上诉人关于一审判决遗漏其诉讼请求的主张不能成立。被上诉人未在约定期间内交付上诉人房屋，一审判决已判令其承担违约责任，并明确逾期交房违约金计算至实际交付房屋之日，作为房地产开发商，应当确保所开发的房产符合法定交付使用条件，在交付条件成就后及时向上诉人交付房产。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9053元，由上诉人田某负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长薛培忠
审判员李玉信
审判员贾元胜
裁判日期
二〇一八年十一月二十日
书记员
书记员于涛
