山东元科律师事务所 李金霞律师
基本案情
周某为买房而参加了某开发商组织的一次看房活动，在此次活动中，周某参观了开发商建设的样板间，并对样板间的整体布局感到很满意，开发商的工作人员亦宣称该样板间的房屋布局就是将来交付的房屋布局。在工作人员的游说下，周某最终全款购买了100平方米的住房一套。但交房时，周某发现交付的房屋顶部存在横梁导致其无法按照原先的设想使用房屋，遂认为开发商隐瞒房屋设计构造，让自己产生了重大误解，主张撤销合同，退还房款。开发商以双方已通过书面合同明确约定了样板房不作为交付标准为由予以拒绝。后周某将开发商诉至法院。
法院判决
法院经审理后认为：签订房屋买卖合同时，开发商没有提交充分的证据证明向周某告知了该房屋的顶部设计有横梁，而该横梁信息足以影响到周某作出是否购买房屋的决定。合同附件约定的“房屋套内因结构设计的需要如框架柱、梁等可能对套内的尺寸产生不利影响，出卖人已在销售时告知并在房价中考虑了这些因素”，此约定为开发商提供的合同格式条款，对可能对房屋产生不利影响的因素，开发商未以明显的标志提醒，也没有其他证据显示开发商履行了提醒告知义务，故此条款为无效条款。合同虽约定样板房不作为房屋的交付标准，但样板房对周某购买房屋具有重大参考作用。所以，开发商隐瞒房屋在设计结构上的重大事实，构成欺诈，周某主张撤销该合同，应予以支持。
判决：撤销周某与开发商签订的房屋买卖合同，开发商退还周某相应的房款及利息。
律师总结
意向购房者在购买房屋前一般都会参观开发商建设的样板间，开发商也会将样板间作为其重点宣传的手段。但样板间的存在是集合了空间、装修等的所有优势条件。在现实中，开发商交付的房屋往往与样板间难以完全一致。这也导致了该类争议频发。
1、合同约定样板房与实际交付房屋不一致
如果房屋买卖合同中明确约定了样板房并不作为最终的交付标准，一般来讲开发商不需要承担违约责任。但也要区分具体情况，若开发商交付的房屋与样板间不符且严重影响了购房者的使用目的，导致购房者不能按照原先的设想使用房屋，则有可能构成重大误解，而合同中关于不一致的约定也会因未加粗、未明显提醒等瑕疵被认定为格式条款而无效，这就具有了撤销的基础。上述案例即属于该种情况。
2、合同约定样板房与实际交付房屋一致
如果合同约定样板房与实际交付房屋一致，但是实际交付房屋却又和样板房不一致时，开发商就是显而易见的违约，此时购房者可以依据上述方式进行维权，同样的购房者也是要对样板房与实际交付房屋不一致承担举证责任的。
3、合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作出说明
根据《商品房销售管理办法》第31条“ 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”的规定，可以知道开发商设置样板房的售楼行为对自己是有法律约束力的，如果房屋买卖合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作说明的，视为实际交付的房屋应当和样板房无论是在质量、设备及装修方面都一样。因此在实际交付的房屋不符合开发商设置的样板房标准时，开发商是应当承担相应的违约责任的。但是对此购房者是要对不符合样板房标准的事实负有举证责任，如果没有证据或者举出的证据不足以证明事实的，可能面临不利的局面。
