裁判要旨：
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。方润公司作为御临实业工程价款的债权人对涉案房屋享有建设工程价款优先受偿权，该权利优于文登农商行其后设立的抵押权，曲萍萍实质上是从方润公司处购买涉案房屋，依据上述司法解释规定，其享有足以排除强制执行的权益。
山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）鲁民再333号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：曲萍萍，女，1981年10月14日出生，汉族，住山东省威海市文登区。
委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。
被申请人(一审原告、二审上诉人)：山东文登农村商业银行股份有限公司，住所地山东省威海市文登区世纪大道86号。
法定代表人：丛培刚，董事长。
委托诉讼代理人：迟志磊，山东昀明律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东御临实业有限公司，住所地山东省威海市文登区葛家镇东华路67号。
法定代表人：林宜荣，执行董事。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东御临国际贸易有限公司，住所地山东省威海市文登区葛家镇德胜路23号。
法定代表人：李振豪，执行董事。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：林宜文，男，1956年9月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李振豪，男，1962年10月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
再审申请人曲萍萍因与被申请人山东文登农村商业银行股份有限公司（以下简称文登农商行）、山东御临实业有限公司（以下简称御临实业）、山东御临国际贸易有限公司（以下简称御临贸易）、林宜文、李振豪申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省威海市中级人民法院（2020）鲁10民终3257号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年7月2日作出（2021）鲁民申4653号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请人曲萍萍委托诉讼代理人张芙蓉、被申请人文登农商行委托诉讼代理人迟志磊到庭参加诉讼，被申请人御临实业、御临贸易、林宜文、李振豪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曲萍萍申请再审请求，撤销山东省威海市中级人民法院(2020)鲁10民终3257号民事判决并判决曲萍萍对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，终止对涉案通和路22号22-15号房产的强制执行。事实与理由：（一）二审判决认定申请人不享有足以排除强制执行的民事权益错误。1.一、二审法院均认定申请人对涉案房产的购买、付款、占有使用均在文登农商行设立抵押权之前，未办理涉案房屋产权变更登记并非申请人的原因所致。申请人购买涉案房产并提出执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的四个条件，申请人享有足以排除强制执行的民事权益。2.文登农商行作为金融机构，在发放贷款过程中未尽审慎审查义务，有明显过错，不能对抗申请人的物权期待权。3.导致涉案房屋无法办理网签备案及产权登记的直接原因是御临实业先后将涉案房产抵押给不同的银行，申请人2012年1月购买时，客观上无法办理相关网签备案登记手续，申请人在该问题上并无任何过错。御临实业的严重不诚信及文登农商行在放贷过程中的明显过错，实则是互相串通配合、利用抵押权这一法定优势，严重损害大量业主的合法权益。4.查询文登农商行在文登区人民法院的诉讼案件可知，御临实业与文登农商行分别签订多个借款合同，将已经出售的上百套房产分别办理多个抵押登记。在办理过程中，文登农商行作为金融机构在银行系统内可轻易获知御临实业自2008年始，将开发的御临华府小区多次抵顶给不同的银行，根据民法典第一百五十四条的规定，御临实业和文登农商行恶意串通损害购房人合法权益的抵押行为应属无效。5.2016年申请人在文登区人民法院起诉御临实业和文登农商行，要求法院判决确认抵押合同无效，申请人已经向法院出示相关证据，文登农商行进行质证并知晓涉案房产实际产权人为申请人。2018年文登农商行在文登区人民法院起诉御临实业等被告的（2018）鲁1003民初1866号借款合同纠纷，明知涉案房产已经出售给申请人，诉请确认的担保物权优先受偿权与申请人有利害关系，却隐瞒上述事实，导致文登区人民法院未能通知申请人参加诉讼，作出文登农商行对涉案房产拍卖所得价款有优先受偿权的错误判决结果。因此，本案二审法院未依法审查文登农商行是否是善意抵押权人，文登农商行亦未提交相应证据证实放贷程序符合“贷前调查、贷时审查、贷后检查”等相关规定，即认定文登农商行享有继续执行的权利，申请人不享有足以排除强制执行的民事权益的认定是错误的。（二）原判决适用法律错误。本案应适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行处理，从一、二审法院查明的事实来看，文登农商行设立抵押权时，涉案房产早已出售并交付给申请人使用，申请人依据该规定，享有足以排除强制执行的民事权益，对涉案房产也有合法的物权期待权。文登农商行的抵押权因不构成善意，存在明显过错，不能对抗申请人的权利。二审判决认定申请人为一般房屋买受人，但未依据前述司法解释，而依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院全国民商事审判工作会议纪要》的规定进行裁判，属于适用法律错误。
文登农商行辩称，1.文登农商行对涉案房产享有担保物权是经过生效法律文书予以确认的。根据《执行异议复议规定》第二十七条的规定，对曲萍萍所提执行异议不予支持。根据一、二审查证的事实以及曲萍萍在再审申请书中事实与理由部分第1项的内容，不难看出曲萍萍购买的是御临实业抵顶给文登市方润建筑工程有限公司（以下简称方润公司）的“顶账房”。如果曲萍萍是购买的御临实业的商品房，其应当到御临实业售楼处购买，御临实业会与其签订正式的书面合同，本案显然曲萍萍与御临实业之间不存在买卖合同关系。即使曲萍萍购买涉案房产属实，其也是从方润公司处购买的。2.原审的购房款项并没有支付给御临实业，而是支付给方润公司。3.如曲萍萍陈述的于2012年1月份购买涉案房产属实，自曲萍萍购买房产至今如此长的时间曲萍萍未向房管部门提交任何材料或提出登记申请。曲萍萍对于房产无法过户存在过错。4.曲萍萍没有足够证据证明其已经合法占有涉案房产。关于曲萍萍在申请书中陈述的文登农商行抵押权不成立，没有事实与法律依据。如曲萍萍对于抵押权有异议应当通过审判监督程序处理而不应当通过执行异议的程序处理。关于曲萍萍陈述的文登农商行在办理抵押时与御临实业恶意串通是其主观臆断，没有事实与法律依据。综上，威海中院作出的终审判决是正确的，请驳回申请人的再审申请。
文登农商行向一审法院起诉请求：1、判令撤销（2019）鲁1003执异178号执行裁定；2、判令对御临实业提供的位于威海市文登区房产继续执行；3、判令本案的案件受理费等诉讼费用由曲萍萍、御临贸易、御临实业、林宜文及李振豪负担。
一审法院认定事实：2014年3月20日，御临贸易向文登农商行（原文登市农村信用合作联社）借款12000000元，御临实业以位于通和路××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号及××号房产（门市房）为御临贸易的借款提供抵押担保，与文登农商行签订了抵押合同后办理了抵押登记手续。
借款到期后，因御临贸易未按约定还本付息，文登农商行于2018年4月23日向一审法院提起诉讼，一审法院审理后作出（2018）鲁1003民初1857号民事判决，判令“一、山东御临国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内偿还山东文登农村商业银行股份有限公司借款本金11990000元、利息1377474.01元，并承担自2017年5月22日起至实际还款之日止按合同约定利率计算的利息；二、林宜文、李振豪对山东御临国际贸易有限公司的上述还款义务承担连带清偿责任；三、林宜文、李振豪承担保证责任后，有权向债务人山东御临国际贸易有限公司追偿；四、山东文登农村商业银行股份有限公司对山东御临实业有限公司所有的坐落于威海市文登区房产拍卖、变卖后所得价款优先受偿”。
该判决生效后，因御临贸易等均未履行生效裁判文书确定的义务，文登农商行向一审法院申请强制执行。执行过程中，曲萍萍就通和路22-15号房产提出执行异议，称该房产系其以560000元购买并占有使用至今，要求终止对该房产的执行，并解除对该房产的查封。一审法院审查后作出（2019）鲁1003执异178号执行裁定书，裁定“中止（2018）鲁1003财保字112号民事裁定书对位于威海市文登区的执行，解除对该房产的查封”。文登农商行认为该裁定对涉案房产的处理不当，遂成诉。
一审法院认为，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人的原因未办理过户登记。
上述司法解释规定的异议可以得到支持的四个条件，其中之一为要求在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，该条款的主要目的是用来甄别真实的买受人，但根据目前房地产市场的交易习惯，存在大量的没有书面合同的商品房交易，故不能过于依赖书面买卖合同这一单一书面证据的证明力，而应当结合对不动产合法占有的时间、购房款的来源、支付方式等综合判断是否存在恶意串通逃避执行的情形。根据本案查明的事实，可以确认曲萍萍在2012年支付合理对价购买了涉案房屋，并一直对外出租经营至今，早于文登农商行就涉案房产设立抵押权的时间。曲萍萍提供的证据已达到了高度的盖然性来证明其在法院查封前对涉案房产取得、占有的合法性。
此外，涉案房产的买卖合同关系已经生效的裁判文书确认，同时，方润公司出具的书面证明称“2012年1月12日曲萍萍向山东御临实业有限公司购买通和路22号22-15号门市房一栋。由于山东御临实业有限公司欠付我公司工程款，经三方协商，曲萍萍将部分房款46万元支付给我公司，作为山东御临公司支付我公司的工程款进行结算”，且御临实业出具的房款收据的“交款项目”栏也备注“通和路22号22-15#店面款（工程抵款）”，即曲萍萍、御临实业及方润公司三方形成了以出售房屋的价款抵顶欠款的意思表示，虽然曲萍萍与御临实业之间未签订商品房买卖合同，但方润公司出具的证明及御临实业出具的收款收据相结合，也可以认定为系曲萍萍购买涉案房产的“书面”凭证。
根据庭审查明的情况，曲萍萍已经举证证实其曾向出卖人即御临实业提出过办理过户登记的请求，但由于御临实业的原因一直未办理相关手续，即曲萍萍并不存在怠于或者故意不办理权属变更登记的情形，也不存在由于自身没有尽到合理注意义务导致权属变更登记不能的情况。
另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，曲萍萍对涉案房产享有的权利可以排除文登农商行对涉案房产的执行，（2019）鲁1003执异178号执行裁定书的裁决内容正确，文登农商行的请求不能成立。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：驳回山东文登农村商业银行股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9400元，由山东文登农村商业银行股份有限公司负担。
文登农商行不服，提起上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.由曲萍萍、李振豪、林宜文、御临贸易、御临实业承担本案的诉讼费。
二审期间，当事人没有提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。
二审法院认为，双方当事人的争议焦点为：曲萍萍是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。故，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。
但是，正如最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》指出的，应当特别注意，上述情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者（注：即为满足基本居住需要的购房人）。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。亦即，物权优先债权是民法的基本原则，对于该原则的突破，仅限于居住利益至上的考虑。
本案中，虽然曲萍萍对涉案门市房的购买、付款、占有使用在抵押权设立之前，但其购买该房屋系用于商业经营，而非居住。因此，曲萍萍不具备动摇抵押权优先的条件，其对涉案房屋享有的民事权益，不能排除本案的强制执行。
综上所述，文登农商行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，二审判决：一、撤销山东省威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初6703号民事判决；二、准予执行山东省威海市文登区人民法院（2018）鲁1003财保字112号民事裁定书查封的位于威海市文登区。一审案件受理费9400元、二审案件受理费9400元，均由曲萍萍、李振豪、林宜文、山东御临国际贸易有限公司、山东御临实业有限公司负担。山东省威海市文登区人民法院（2019）鲁1003执异178号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
本案再审期间，曲萍萍提交12份个体工商户信息查询记录证明2012年10月24日涉案房产已经实际出租使用，提交2份威海市文登区人民法院执行裁定书证明除提出异议的房产外，执行法院将抵押物按照拍卖流拍价抵顶给文登农商行。文登农商行发表质证意见，对个体工商户信息查询记录的真实性无异议，对证明内容有异议，工商管理部门是按照个体户提供的地址为其办理营业执照，不能证明文登农商行存在不审慎审查的过失，执行裁定与本案无关联性。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，本案再审审理的焦点问题是曲萍萍对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权益。
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。本案中，因御临实业欠付方润公司建设工程价款，方润公司以冲抵工程款的方式购买涉案房屋后转售给曲萍萍，其实质是通过协商折价抵偿实现方润公司就涉案房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，方润公司与御临实业以涉案房屋折价抵偿欠付工程款，符合合同法第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权的实现方式。据此，涉案房屋系工程款债权的物化载体，并非一般性质的房屋买卖，不应适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定。文登农商行抗辩称其对涉案房产享有担保物权是经过生效法律文书予以确认的，应根据《执行异议复议规定》第二十七条的规定，对曲萍萍所提执行异议不予支持。对此本院认为，即便适用《执行异议复议规定》第二十七条的规定，该条明确规定了“法律、司法解释另有规定的除外”的例外情形，而且该例外情形是否指代《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条并未有明确规范依据。本院经过类案搜索，最高人民法院相关的裁判意见亦不统一，故对于文登农商行的该抗辩主张，本院不予支持。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。方润公司作为御临实业工程价款的债权人对涉案房屋享有建设工程价款优先受偿权，该权利优于文登农商行其后设立的抵押权，曲萍萍实质上是从方润公司处购买涉案房屋，依据上述司法解释规定，其享有足以排除强制执行的权益。
综上，申请人曲萍萍的再审请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销山东省威海市中级人民法院（2020）鲁10民终3257号民事判决；
二、维持山东省威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初6703号民事判决。
二审案件受理费9400元，由山东文登农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王永起
审 判 员 张 华
审 判 员 张光荣
二〇二一年八月二十五日
法官助理 柴 华
书 记 员 王亚男
编辑：山东元科律师事务所 董雷涛律师
