法律意见书
购房客户XX公司与我公司因商品房买卖合同履行产生的纠纷一事，经认真了解事情经过并查阅相关法律规定，现提出如下法律意见：
一、事件经过
购房客户XX公司与我公司签订订购协议后，已按合同约定支付了定金12,758,28元，定金占房款总额的30%。其余房款约定在我公司取得《预售房许可证》后15日内由我公司通知XX公司签订正式的商品房买卖合同，并交纳剩余房款。我公司按照合同约定，在180天内取得了《预售房许可证》并在15日内通知XX公司前来签订正式合同，但XX公司以面积差异过大为由拒绝前来签订合同。而后，我公司又连续发函两次催促其前来签订合同并提出了解决方案，但XX公司一直未来签订，最终我公司向其下达书面通知予以解除订购协议。
二、法律分析
XX公司与我公司签订的订购协议是双方真实意思的表示，合同内容符合《商品房管理办法》第十六条的规定，且我公司也以收取了第一笔购房款，所以应认定为商品房买卖合同。又因为我公司现在已经取得了《商品房预售许可证》，故该订购协议是合法、有效的合同。因而双方签订的《订购协议》应积极履行。XX公司在我公司按照协议约定通知其来签订正式商品房买卖合同，并交纳剩余房款的情形下，拒绝前来签订合同，已违反了协议的相关条款，应按《订购协议约定》承担相应的违约责任。
我公司收取XX公司的定金占房款总额的30%，依据《合同法》、《担保法》的规定，定金所占的比例不得超过合同总额的20%，超过部分不予支持，所以我公司对于合同总额的20%的定金可不予返还，超过部分按照法律规定应予返还XX公司。
对于XX公司主张的面积差异处理异议，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，双方在协议中对此有约定的应按照约定执行，没有约定的才按照法律规定执行。所以XX公司的主张是不符合法律规定的，也无法得到法律的支持。
三、法律建议
因我公司以按照协议约定行使了单方合同解除权，在确认对方已收到解除合同通知函的前提下，可对其不合理请求不予回应。对于定金中超出法律规定的部分款项，在对方没有要求返还的前提下，可暂时不予理睬。
四、涉及的主要法律条款
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 出卖人交付使用的住房套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，住房实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;住房实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
4、《担保法解释》第一百二十一条 当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
以上法律意见，仅供决策时参考使用。
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